Оформление и согласование перепланировки в квартире

Реконструкция здания в большинстве случаев оказывается единственным способом для его восстановления и возвращения ему статуса «жилого». Восстановление проводится в нескольких случаях – например, если исходная постройка сильно обветшала и устарела, если заказчику потребовалось сменить функциональное назначение здания, либо, в ситуации, когда происходит существенная конфигурация постройки. В сегодняшнем обзоре редакции Homius подробнее разберёмся в этих двух понятиях.

Переустройство жилья

В определение «перепланировка в квартире» заложено множество разноплановых преобразований. Жилищный кодекс для переделок, происходящих внутри помещений, использует два термина: перепланировка и переустройство.

Понятие переустройства включает перемены, затрагивающие инженерные коммуникации:

  • раковины, унитазы, ванны, биде;
  • трубопроводы;
  • электрическая проводка;
  • вентиляционные короба;
  • замена бытовых плит (газовых на электрические).
Переустройство жилья

В 25 статье ЖК оговорено, что ремонтные работы, касающиеся изменений в расположении и конфигурации помещений являются перепланировкой.

Перепланировкой квартиры считается изменение конфигурации внутри помещения:

  • изменение количества комнат и их площади;
  • снос или перемещение перегородок, перенос дверей;
  • организация кладовых, подсобок;
  • возведение не предусмотренных изначально тамбуров на территории лестничной клетки.

Выводы

  1. Объём понятий. Реконструкция может предполагать перепланировку помещений.
  2. Несущие элементы. При реконструкции данные элементы сохраняются, при перепланировке – переносятся. В то же время, в процессе перепланировки сохраняется фундамент, который может усиливаться, а при реконструкции может заменяться или добавляться.
  3. Новые помещения. В процессе перепланировки площадь сооружения сохраняется, но могут быть объединены комнаты. После реконструкции могут возводиться новые помещения в виде пристроек и надстроек.

Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ

Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.

Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).

Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.

Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.

Разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме

Автострахование

Жилищные споры

Земельные споры

Административное право

Участие в долевом строительстве

Семейные споры

Гражданское право, ГК РФ

Защита прав потребителей

Трудовые споры, пенсии

  • Главная
  • Реконструкция — это.. Определение понятия реконструкции
Разрешение на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме

Определение реконструкции содержится в Градостроительном кодексе РФ и в ряде других нормативно-правовых актов.

Согласно статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Читайте также:  Сколько нужно бруса для строительства дома 6х6

Реконструкция жилья — комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом. Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард. («Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости» (утв. Приказом Госстроя РФ от N 8)

«Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. » (Приказ Госкомархитектуры от N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (вместе с «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»)

«Реконструкция жилого дома — переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно — планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно — технических и инженерно — технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно — планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично — лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома. » (Постановление Правительства Москвы от N 894-ПП «Об утверждении московских городскихстроительных норм (МГСН) «Жилые здания»)

Из определения суда : «В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В то время как строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от N 153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

Тем самым, реконструктивные работы в отдельном помещении здания могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов; устройство лоджий, балконов; остекление лоджий, балконов; замена столярных элементов фасада». (извлечение из апелляционного определения Хабаровского краевого суда от 27 июля 2012 года, по делу № 33-4672)

План реконструкции

Перед проведением реконструкции собирают полный пакет документов, который затем относится в государственные инстанции на согласование. Этот процесс может занять очень долгое время, зачастую требуются правки. Особенно тщательно проверяются планы для культурно-исторических объектов, архитектурных памятников. Описываются все виды строительных и монтажных работ, прикладываются расчёты и планы глобальных изменений, которые будут проведены в инженерных и коммуникационных системах здания. Дополнительно прикладывается пакет документов, подтверждающих, что здание полностью пригодно к эксплуатации после проведения всех работ.

Читайте также:  А-образный дом-шалаш: разбор примеров и особенностей строительства

Важно! Разработкой плана занимаются инженеры и архитекторы, а также те специалисты, которые имеют опыт в строительстве зданий и хорошо понимают принцип работы инженерных систем.

План реконструкции

Сложности могут возникнуть, если застройщик решил изменить начальный вид здания, стоящего в исторической части  города.

Начинать работы по монтажу и строительству, а также переоборудованию инженерных систем можно только после того, как на руки будет выдано официальное разрешение

Ремонт квартиры под сдачу

Подготовка квартир к аренде занимает отдельную нишу в типах ремонта. Как правило, средств на реконструкцию выделяется немного, но стоит задача – организовать пространство и осуществить отделку таким образом, чтобы максимально продлить срок службы помещения.

Перед тем, как приступать к ремонту, собственнику необходимо решить ряд вопросов:

  • в какой срок он хочет окупить вложенные средства;
  • каким должен быть съемщик;
  • посуточно или помесячно будет сдаваться жилье в аренду;
  • планирует ли хозяин сам жить в квартире в будущем.

посмотреть альбом в новом окне

Советы экспертов по планированию ремонта для квартир под аренду

Современные тенденции на рынке аренды недвижимости таковы, что заработать на краткосрочной сдаче можно больше, чем на помесячной. При этом, строительные и интерьерные решения для обоих вариантов будут различными:

  1. При краткосрочной аренде уборка будет осуществляться часто, это стоит учесть при выборе облицовочных и других материалов для конструкционных элементов. Чем меньше текстиля и незащищенного дерева, тем проще и быстрее уборка.
  2. Ремонт квартиры для долгосрочной сдачи должен быть незатейливым, без ярких дизайнерских решений. Оформление помещений может напоминать номер отеля. Традиционно выбирают нейтральные цвета для отделки поверхностей, которые нравятся многим. Задача мастера – оставить максимум свободного пространства, которое жильцы могли бы заполнить своими вещами, чтобы чувствовать себя комфортно и уютно.
  3. В квартирах для сдачи на сутки не размещают много шкафов, куда полезнее будет открытый стеллаж для чемоданов. В кухне не потребуется много техники, ведь путешественники немного времени уделяют готовки. А вот стиральную машинку стоит разместить на видном месте.
  4. В то же время в апартаментах для долгосрочной аренды важно предусмотреть наличие кладовой и других мест для хранения вещей. Арендаторы оценят просторные лоджии, где можно сушить вещи.

Проектирование ремонта жилплощади под сдачу следует начать с расчета окупаемости проекта, а также определения типа потенциального квартиросъемщика. Чем состоятельнее клиент, то больше у него требований к качеству жилья. В свою очередь, нерентабельно вкладываться в капитальный ремонт с дорогим дизайном для квартиры, которая расположена в неблагоприятном районе.

Перепланировка и ипотека

Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.

Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:

  • сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
  • попросить оценщика не указывать детали переустройства;
  • оформить перепланировку законным путем.

Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.

Читайте также:  Детская комната для мальчика 12 кв. м: дизайн, фото, ошибки родителей

Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.

Особенности подготовки стен

Ремонт стен начинается с подготовки поверхности – устранения загрязнений и выравнивания полотна. Мероприятие требует наличия штукатурной смеси, шпателей и строительного уровня. Специальная машинка значительно ускоряет выполнение работы.

Толстые слои штукатурки долго сохнут. Стены в новостройках бывают очень кривыми, поэтому получение ровной поверхности требует нанесения нескольких слоев.

Особенности подготовки стен

Неровности до 0,5 см можно устранить при помощи шпаклевки и грунтовки. Перед покраской или поклейкой обоев стены следует отшлифовать наждачной бумагой с мелким зерном. Для фактурных обоев характерна высокая плотность, способная скрыть небольшие трещины. Оптимальный вариант для первого ремонта в новостройке – декоративная штукатурка, маскирующая незначительные неровности.

Ответ.

Понятие реконструкции и капитального ремонта линейных объектов даны в ГрК РФ:

  • «14_1)реконструкция линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов»;
  • «капитальный ремонт линейных объектов — изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов».

Подобные определения, касающиеся автомобильных дорог, даны в ТР ТС N 014/2011 «Безопасность автомобильных дорог»:

  • «реконструкция автомобильной дороги — комплекс работ, при выполнении которых осуществляется изменение параметров автомобильной дороги, ее участков, ведущий к изменению класса и (или) категории автомобильной дороги, либо влекущей за собой изменение границы полосы отвода автомобильной дороги;»
  • «капитальный ремонт автомобильной дороги — комплекс работ по замене и (или) восстановлению конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и (или) их частей, выполнение которых осуществляется в пределах установленных допустимых значений и технических характеристик класса и категории автомобильной дороги и при выполнении которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности автомобильной дороги и не изменяются границы полосы отвода автомобильной дороги и ее геометрические элементы».

В статье 2 указанного ТР ТС даны определения и категории, и класса а/д.

Таким образом, во главу угла ставится изменение категории, класса линейного объекта и изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.

Что такое реконструкция

Реконструкция – это преобразование имеющихся параметров недвижимости и его свойственных показателей. К преобразованию относится изменение этажности строения, возведение пристроек и надстроек, установка или смена дополнительных коммуникационных сетей, обслуживающих здание. Во время реконструкционных работ владелец полноправно восстанавливает и ремонтирует несущую конструкцию, не изменяя ее.

Согласно строительным нормам, к работам по реконструкции относят следующие:

  • трансформацию внешнего вида оконного и дверного проема, его удаление в одном месте и установку в другом;
  • оборудование и преобразование входного проема или тамбура;
  • застекление балкона, лоджии, либо построение новых;
  • изменение или восстановление фасадной отделки;
  • установку, замену фронтонов и прочих элементов, расположенных на фасаде объекта.

Работы проводятся комплексно или самостоятельно, частично видоизменяя фасад и несущие стены объекта.